Einsetzbares Eigenkapital
Mittel, die bewusst für den Kauf eingeplant werden und den notwendigen Kreditbetrag reduzieren.
Immobilienfinanzierung im Rhein-Main-Gebiet
Wie viel Immobilie passt zu meinem Leben?
Eine gute Immobilienfinanzierung beginnt nicht mit dem maximal möglichen Kredit. Entscheidend ist eine Finanzierung, deren monatliche Belastung langfristig zu Ihrem Einkommen, Ihren Rücklagen und Ihren persönlichen Plänen passt.
Wir machen die entscheidenden Zahlen verständlich – von Kaufpreis und Nebenkosten bis zu Rate, Tilgung und Restschuld.
Nicht der höchste mögliche Kredit entscheidet über eine gute Finanzierung, sondern eine monatliche Belastung, die auch langfristig tragbar bleibt.
36
Jahre Finanzdienstleistung
Persönliche Finanzierungsberatung im Rhein-Main-Gebiet
Die eigentliche Frage
Was kann ich mir leisten, ohne meine finanzielle Freiheit zu verlieren?
Vor der Frage nach dem Darlehen stehen Fragen, die sich im Alltag entscheiden.
Welche monatliche Rate fühlt sich heute machbar an?
Welche Belastung bleibt auch bei Veränderungen im Leben tragbar?
Wie viel Eigenkapital sollte eingesetzt werden?
Welche Rücklagen sollten trotz Immobilienkauf verfügbar bleiben?
Wie hoch ist die Restschuld nach der Zinsbindung?
Was passiert, wenn die Anschlussfinanzierung teurer wird?
Welche Nebenkosten kommen zum Kaufpreis hinzu?
Eine gute Finanzierung betrachtet nicht nur den Kauf – sondern die Jahre danach.
Grundprinzip
Der Finanzierungsbedarf ergibt sich aus Gesamtkosten und Eigenkapital.
Nicht jede vorhandene Rücklage sollte automatisch als Eigenkapital eingesetzt werden. Ein Teil der Mittel kann bewusst als Liquiditätsreserve verfügbar bleiben.
Der Kaufpreis ist nicht der Darlehensbetrag. Erst Nebenkosten, zusätzliche Kosten und eingesetztes Eigenkapital ergeben zusammen den tatsächlichen Finanzierungsbedarf.
Kaufpreis
Preis der Immobilie
Kaufnebenkosten
Steuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler
Modernisierung / zusätzliche Kosten
Geplante Arbeiten und weitere Ausgaben
einsetzbares Eigenkapital
Eigenmittel abzüglich gewünschter Reserve
Finanzierungsbedarf
Betrag, der finanziert werden muss
Gesamtkosten
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung.
Zu den Gesamtkosten eines Immobilienkaufs können mehrere Positionen gehören. Erst zusammen ergeben sie den tatsächlichen Kapitalbedarf.
Kaufpreis
Der vereinbarte Preis für die Immobilie selbst.
Grunderwerbsteuer
Eine Steuer auf den Immobilienerwerb. Die Höhe hängt unter anderem vom Bundesland und der jeweils geltenden Rechtslage ab.
Notar
Notarielle Beurkundung und weitere notwendige rechtliche Schritte verursachen zusätzliche Kosten.
Grundbuch
Für Eintragungen im Grundbuch entstehen Gebühren.
Makler
Maklerkosten können anfallen und unterscheiden sich je nach konkreter Transaktion.
Modernisierung
Geplante Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten nach dem Kauf.
Weitere Kaufkosten
Zusätzlich geplante Ausgaben rund um den Erwerb, zum Beispiel Umzug oder Einrichtung.
Die Höhe der einzelnen Positionen hängt von der jeweiligen Immobilie, dem Bundesland und der geltenden Rechtslage ab. Im Rechner bleibt jede Position einzeln änderbar.
Kaufnebenkosten
Nebenkosten können den Kapitalbedarf deutlich erhöhen.
Kaufnebenkosten werden häufig nicht mitfinanziert und müssen deshalb besonders sorgfältig eingeplant werden.
Grunderwerbsteuer
Eine Steuer auf den Immobilienerwerb. Die Höhe hängt unter anderem vom Bundesland und der jeweils geltenden Rechtslage ab.
Notar
Notarielle Beurkundung und weitere notwendige rechtliche Schritte verursachen zusätzliche Kosten.
Grundbuch
Für Eintragungen im Grundbuch entstehen Gebühren.
Makler
Maklerkosten können anfallen und unterscheiden sich je nach konkreter Transaktion.
Auf dieser Seite werden bewusst keine Prozentwerte genannt. Im Rechner werden die Nebenkosten je Bundesland und Vorhaben eingetragen und bleiben jederzeit anpassbar.
Eigenkapital
Mehr Eigenkapital kann die Finanzierung verändern – aber nicht jede Reserve sollte eingesetzt werden.
Eigenkapital reduziert den notwendigen Kreditbetrag. Gleichzeitig kann es sinnvoll sein, einen Teil der verfügbaren Mittel als finanzielle Reserve zurückzuhalten.
Liquiditätsreserve
Mittel, die auch nach dem Kauf verfügbar bleiben sollen – für Reparaturen, Umzug oder unerwartete Ausgaben.
Finanzierungsbedarf
Der Betrag, der nach Einsatz des Eigenkapitals über ein Darlehen finanziert werden muss.
Liquiditätsreserve
Nach dem Kauf sollte nicht automatisch das Konto leer sein.
Eine Immobilie kann zusätzliche Ausgaben mit sich bringen – von Reparaturen über Umzug bis zu unerwarteten Kosten. Deshalb sollte die Finanzierung nicht nur auf maximal eingesetztem Eigenkapital beruhen.
Wie hoch eine sinnvolle Reserve ist, hängt von der persönlichen Situation ab. Im Rechner wird sie deshalb als eigene, frei wählbare Größe erfasst und vom einsetzbaren Eigenkapital abgezogen.
Darlehensbedarf
Wie viel muss tatsächlich finanziert werden?
Dieser Betrag bildet die Grundlage für Zins, Tilgung und monatliche Rate.
Kaufpreis und Darlehensbetrag sind nicht dasselbe. Der Darlehensbedarf entsteht erst nach Berücksichtigung aller Kosten und des eingesetzten Eigenkapitals.
Gesamtkosten
Kaufpreis, Nebenkosten, zusätzliche Kosten
einsetzbares Eigenkapital
nach Abzug der gewünschten Reserve
Darlehensbedarf
Grundlage für Zins und Tilgung
Zins
Der Zins bestimmt, was das geliehene Geld kostet.
Der Sollzins wird auf die jeweilige Restschuld berechnet. Je höher der Zinssatz und je länger eine hohe Restschuld bestehen bleibt, desto größer können die Zinskosten ausfallen.
Tilgung
Tilgung reduziert Ihre Restschuld.
Mit jeder Tilgung sinkt der offene Darlehensbetrag. Eine höhere anfängliche Tilgung kann die Restschuld schneller reduzieren, erhöht aber gleichzeitig die monatliche Rate.
Zins
Kosten für das Darlehen
Der Sollzins wird auf die jeweilige Restschuld berechnet. Er reduziert den offenen Darlehensbetrag nicht.
Tilgung
Rückzahlung des Darlehens
Die Tilgung verringert die Restschuld. Mit jeder Tilgung sinkt der offene Darlehensbetrag.
Auf dieser Seite werden keine aktuellen Zinssätze dargestellt und keine Zinsentwicklungen vorhergesagt. Den für Ihr Vorhaben angenommenen Zinssatz tragen Sie im Rechner selbst ein.
Monatliche Rate
Zins und Tilgung bilden gemeinsam die laufende Kreditrate.
Bei einer üblichen Annuitätenfinanzierung bleibt die Rate während der Zinsbindung gleich. Der Zinsanteil sinkt im Zeitverlauf, der Tilgungsanteil steigt.
Vereinfachtes Grundprinzip für die erste Einordnung: Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ergibt eine ungefähre anfängliche Jahresbelastung, die auf die Monate verteilt wird. Für einzelne Finanzierungsformen und Verträge können andere Berechnungsweisen gelten.
Zinsanteil
Kosten für das geliehene Geld
Tilgungsanteil
Rückzahlung des Darlehens
monatliche Kreditrate
laufende Belastung
Zinsbindung
Wie lange soll der Zinssatz feststehen?
Während der vereinbarten Zinsbindung bleibt der vertraglich festgelegte Sollzins grundsätzlich unverändert. Nach Ablauf kann eine Anschlussfinanzierung für die verbleibende Restschuld notwendig werden.
Längere Zinsbindung
- Der vereinbarte Sollzins steht über einen längeren Zeitraum fest.
- Die monatliche Rate ist länger planbar.
- Die Konditionen können sich von kürzeren Zinsbindungen unterscheiden.
Kürzere Zinsbindung
- Die Anschlussfinanzierung wird früher notwendig.
- Zu diesem Zeitpunkt gelten die dann verfügbaren Bedingungen.
- Die Konditionen können sich von längeren Zinsbindungen unterscheiden.
Keine der beiden Varianten ist grundsätzlich besser. Welche Zinsbindung passt, hängt davon ab, wie viel Planungssicherheit gewünscht ist und wie die Finanzierung insgesamt aufgebaut wird.
Restschuld
Die wichtigste Zahl liegt oft am Ende der Zinsbindung.
Die monatliche Rate allein sagt nicht, wie weit die Finanzierung nach zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren tatsächlich zurückgeführt ist. Deshalb sollte immer betrachtet werden, welche Restschuld am Ende der Zinsbindung voraussichtlich verbleibt.
Was passiert nach der Zinsbindung?
Bleibt eine Restschuld bestehen, muss sie weiterfinanziert oder anderweitig zurückgeführt werden. Welche Konditionen dann verfügbar sind, lässt sich heute nicht sicher vorhersagen.
Eine Finanzierung sollte auch Szenarien berücksichtigen, in denen die Anschlussfinanzierung teurer ausfällt.
Sondertilgung
Zusätzliche Tilgung kann die Restschuld schneller reduzieren.
Wenn der Finanzierungsvertrag Sondertilgungen erlaubt, können zusätzliche Zahlungen den offenen Darlehensbetrag reduzieren. Ob und in welcher Höhe dies möglich ist, hängt von den jeweiligen Vertragsbedingungen ab.
Sondertilgungen sind keine Selbstverständlichkeit. Im Rechner lassen sie sich optional als jährlicher Betrag berücksichtigen, um ihre mögliche Wirkung auf die Restschuld sichtbar zu machen.
Tragbarkeit
Eine Rate muss nicht nur heute passen.
Ob eine Finanzierung tragbar ist, zeigt sich im Zusammenspiel mehrerer Größen – nicht an einer einzelnen Kennzahl.
Haushaltsnettoeinkommen
Was dem Haushalt monatlich tatsächlich zur Verfügung steht.
Bestehende Kreditraten
Laufende Darlehen, Leasing oder Ratenzahlungen.
Regelmäßige Verpflichtungen
Wiederkehrende Zahlungen, die fest eingeplant sind.
Lebenshaltungskosten
Die Ausgaben, die den Alltag ausmachen.
Laufende Immobilienkosten
Instandhaltung, Nebenkosten, Versicherungen, Grundsteuer und ggf. Rücklagen.
Reserve für Unvorhergesehenes
Spielraum für Ausgaben, die sich nicht planen lassen.
Veränderungen im Leben
Familie, Beruf oder Arbeitszeit können den finanziellen Rahmen verändern.
Anteil der Finanzierungsrate am Haushaltsnettoeinkommen
Der Anteil der Rate am Haushaltsnettoeinkommen dient ausschließlich der Orientierung. Eine allgemeingültige Obergrenze wird hier bewusst nicht genannt.
Weitere Verpflichtungen
Die Immobilienrate ist nicht die einzige monatliche Belastung.
Weitere Kreditraten
Bestehende Darlehen laufen neben der Immobilienfinanzierung weiter.
Leasing
Regelmäßige Leasingraten binden monatliche Mittel.
Unterhaltsverpflichtungen
Feste Zahlungen, die eingeplant bleiben müssen.
Sonstige feste Verpflichtungen
Wiederkehrende finanzielle Zusagen mit längerer Laufzeit.
Laufende Kosten
Eigentum bringt Kosten mit sich, die neben der Rate anfallen.
Diese Ausgaben gehören in die Betrachtung, auch wenn sie nicht Teil des Darlehens sind.
Instandhaltung
Reparaturen und Erhalt der Immobilie.
Nebenkosten
Laufende Verbrauchs- und Betriebskosten.
Versicherungen
Absicherung rund um Gebäude und Wohnen.
Grundsteuer
Wiederkehrende Abgabe für Grundstückseigentum.
Rücklagen
Bei Eigentumswohnungen können Rücklagenbeiträge hinzukommen.
Puffer
Finanzierung braucht Luft zum Atmen.
Eine tragfähige Finanzierung sollte nicht jeden verfügbaren Euro dauerhaft verplanen. Veränderungen bei Einkommen, Familie oder laufenden Kosten können den finanziellen Spielraum beeinflussen.
Wie groß dieser Spielraum sein sollte, ist individuell. Wichtig ist, ihn bewusst einzuplanen – und nicht dem Zufall zu überlassen.
Szenarien
Welche Stellschrauben verändern eine Finanzierung?
Jede Veränderung wirkt in mehrere Richtungen. Keine Variante ist grundsätzlich die beste.
Mehr Eigenkapital
- Mögliche Wirkung
- Geringerer Darlehensbetrag – dadurch kann die monatliche Rate sinken oder die Rückführung schneller erfolgen.
- Zu berücksichtigen
- Es steht weniger Geld als Reserve zur Verfügung.
Höhere Tilgung
- Mögliche Wirkung
- Die Restschuld sinkt schneller.
- Zu berücksichtigen
- Die monatliche Rate steigt.
Längere Zinsbindung
- Mögliche Wirkung
- Der Sollzins steht länger fest, die Rate ist über einen längeren Zeitraum planbar.
- Zu berücksichtigen
- Die Konditionen können sich von kürzeren Zinsbindungen unterscheiden.
Sondertilgungen
- Mögliche Wirkung
- Zusätzliche Zahlungen können das Darlehen schneller reduzieren.
- Zu berücksichtigen
- Ob und in welcher Höhe sie möglich sind, hängt vom Vertrag ab.
Immobilienfinanzierungsrechner
Was könnte Ihre Immobilie monatlich kosten?
Mit Kaufpreis, Eigenkapital, Nebenkosten, Zins und Tilgung lässt sich eine erste Modellrechnung erstellen. Der Rechner zeigt nicht nur die monatliche Rate, sondern auch die voraussichtliche Restschuld nach der Zinsbindung.
Finanzierungsbedarf
Nach Einsatz des Eigenkapitals
Monatliche Rate
Zins und Tilgung
Restschuld
Am Ende der Zinsbindung
Modellrechnung zur Orientierung. Keine Finanzierungszusage und kein verbindliches Kreditangebot.
Planung
Worauf sollte man bei einer Finanzierung besonders achten?
Diese Punkte werden in der Praxis häufig unterschätzt – nicht aus Nachlässigkeit, sondern weil sie erst später sichtbar werden.
01
Nur auf die Monatsrate schauen
Eine niedrige Rate bedeutet nicht automatisch eine niedrige Restschuld nach der Zinsbindung.
02
Alle Rücklagen einsetzen
Wird das gesamte Eigenkapital eingesetzt, bleibt nach dem Kauf möglicherweise zu wenig Liquidität.
03
Nebenkosten unterschätzen
Die Gesamtkosten können deutlich über dem Kaufpreis liegen.
04
Anschlussfinanzierung ignorieren
Eine verbleibende Restschuld muss später zu den dann geltenden Bedingungen weiterfinanziert werden.
05
Zu knapp kalkulieren
Wenig monatlicher Spielraum kann bei Veränderungen im Leben schwierig werden.
Erfahrung
Finanzierung ist mehr als ein Zinssatz.
36
Jahre Finanzdienstleistung
36 Jahre Erfahrung mit Finanz- und Versicherungsprodukten sowie den Unternehmen dahinter helfen dabei, Finanzierung nicht isoliert zu betrachten, sondern im Zusammenhang mit Einkommen, Absicherung, Vermögen und langfristigen Zielen.
Wie eine Finanzierung zur späteren Lebensphase passt, betrachten wir gemeinsam mit der Ruhestandsplanung.
Beratungsprinzip
Erst die Tragbarkeit. Dann die Finanzierung.
Die Reihenfolge entscheidet darüber, ob eine Finanzierung langfristig zum Leben passt.
Immobilie
Was kostet das Vorhaben insgesamt?
Eigenkapital
Wie viel soll sinnvoll eingesetzt werden?
Belastung
Welche monatliche Rate passt zum Haushalt?
Struktur
Wie wirken Zins, Tilgung, Zinsbindung und Restschuld zusammen?
So läuft die Finanzierungsberatung
Strukturiert von der ersten Idee bis zur Umsetzung
01
Vorhaben verstehen
Welche Immobilie und welcher finanzielle Rahmen sind geplant?
02
Gesamtkosten erfassen
Kaufpreis, Nebenkosten und zusätzliche Ausgaben zusammenführen.
03
Finanzierung strukturieren
Eigenkapital, Darlehensbedarf, Zinsbindung und Tilgung einordnen.
04
Belastung prüfen
Monatliche Rate und langfristige Tragbarkeit betrachten.
05
Umsetzung begleiten
Die gewählte Finanzierung strukturiert weiterverfolgen.
Die Beratung ersetzt keine Kreditentscheidung. Ob und zu welchen Bedingungen eine Finanzierung zustande kommt, entscheidet der jeweilige Darlehensgeber.
Häufige Fragen
Fragen rund um die Immobilienfinanzierung
Verständliche Antworten – ohne Zinsversprechen und ohne Anbieterempfehlung.
Das hängt unter anderem von Eigenkapital, Haushaltsnettoeinkommen, laufenden Verpflichtungen, Kaufnebenkosten, Zins, Tilgung und dem gewünschten finanziellen Puffer ab. Entscheidend ist nicht der maximal mögliche Kredit, sondern eine monatliche Belastung, die langfristig zu Ihrer Situation passt.
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Mehr Eigenkapital kann den Finanzierungsbedarf reduzieren. Gleichzeitig sollte berücksichtigt werden, welche Liquiditätsreserve nach dem Kauf erhalten bleiben soll.
Zu den möglichen Kaufnebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und – je nach Transaktion – Maklerkosten. Die konkrete Höhe hängt von der jeweiligen Immobilie, dem Bundesland und der geltenden Rechtslage ab.
Die anfängliche Tilgung beschreibt, welcher Anteil des Darlehens im ersten Jahr zurückgezahlt wird. Eine höhere anfängliche Tilgung reduziert die Restschuld schneller, erhöht aber die monatliche Rate.
Während der vereinbarten Zinsbindung bleibt der vertraglich festgelegte Sollzins grundsätzlich unverändert. Nach Ablauf kann eine Anschlussfinanzierung für die verbleibende Restschuld notwendig werden.
Die Restschuld ist der Darlehensbetrag, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch offen ist – insbesondere am Ende der Zinsbindung. Sie ergibt sich daraus, wie viel des Darlehens bis dahin getilgt wurde.
Bleibt am Ende der Zinsbindung eine Restschuld bestehen, muss diese weiterfinanziert oder anderweitig zurückgeführt werden. Welche Konditionen dann verfügbar sind, lässt sich heute nicht sicher vorhersagen. Deshalb gehört die Restschuld von Anfang an in die Planung.
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung, die den offenen Darlehensbetrag reduziert. Ob und in welcher Höhe Sondertilgungen möglich sind, hängt von den jeweiligen Vertragsbedingungen ab.
Eine allgemeingültige Rate gibt es nicht. Entscheidend ist, welche Belastung langfristig zu Einkommen, laufenden Verpflichtungen, Rücklagen und persönlicher Lebensplanung passt.
Eine verbleibende Restschuld wird dann zu den zu diesem Zeitpunkt geltenden Bedingungen weiterfinanziert. Wie diese Bedingungen aussehen, ist heute nicht vorhersehbar. Sinnvoll ist deshalb, auch Szenarien zu betrachten, in denen die Anschlussfinanzierung teurer ausfällt.
Nicht zwingend. Eine ausreichende Liquiditätsreserve kann auch nach dem Immobilienkauf wichtig sein – etwa für Reparaturen, den Umzug oder unerwartete Ausgaben.
Nein. Der Rechner liefert eine Modellrechnung auf Basis der eingegebenen Annahmen. Er stellt weder ein verbindliches Angebot noch eine Finanzierungszusage dar.
Ja. Über das Kontaktformular können Sie ein persönliches Gespräch anfragen. Dabei betrachten wir Gesamtkosten, Eigenkapital, Rate, Zinsbindung und Restschuld im Zusammenhang mit Ihrer persönlichen Situation.
Weitere Antworten finden Sie in den häufigen Fragen oder im Überblick über unsere Leistungen. Mehr über uns erfahren Sie unter Über ESK.
Modellrechnung zur Orientierung. Keine Finanzierungszusage und kein verbindliches Kreditangebot.
Nächster Schritt
Eine gute Finanzierung beginnt mit einem realistischen Überblick.
Sie möchten wissen, wie Kaufpreis, Eigenkapital, Zins und Tilgung zu Ihrer persönlichen Situation passen? Dann betrachten wir die Finanzierung im Gesamtzusammenhang.